2026年8月17日至18日，南京财经大学会计学院我们到底叫什么团队，为深入探究乡村振兴背景下闲置农房活化利用实践路径，挖掘农户可持续增收实现机制赴江苏省宜兴市张渚镇、丁蜀镇开展实地调研。团队先后走访三洞桥村、陶二厂文创园区、丁蜀镇古南街、省庄村、龙隐江南民宿及库咖艺术中心六处点位，围绕闲置房屋"微改造"路径与农民收入增长机制展开深入调查。
散户自主改造，市场适配存短板
散户自主改造是乡村闲置房屋活化利用最基础的实现形式，村民依托自家老宅自主出资、自主经营，三洞桥村与古南街是该模式两组极具参考价值的实地样本。
在丁蜀镇三洞桥村，实践团队与村团委沈耀威开展专题交流。据他介绍，民居改造项目需征得全部涉事村民一致同意方可动工，较高的协商成本造成村内改造项目普遍体量偏小，难以连片规模化开发。目前龙窑周边部分民居完成更新，转型为民宿、咖啡店等文旅业态，房屋硬件配套得到明显升级。
硬件提档升级，却没有转化为稳定的经营效益。沈耀威指出，部分项目经营遇冷并非硬件不足，而是经营者定价脱离本地消费市场。部分高端民宿单日定价超千元，意向投资方权衡成本与市场后选择放弃入驻，转而投向窑湖小镇。定价错位直接造成门店客流稀疏，改造后的房屋难以释放经济价值。
古南街的百年老宅活化案例，同样暴露散户自主经营的短板。在向导徐桦带领下，团队走访沿街商铺，一位 73 岁紫砂店主讲述自家 250 年历史老宅的变迁。老宅旧时为 “前店后作坊”，曾闲置十五年，伴随古南街文旅开发，老人将老宅修缮改造，开设紫砂门店。
文旅开发为老宅带来新的增收机会，但个体经营收入稳定性较差。店铺收益完全依附游客流量，淡季经常连续多日没有订单，旺季单日营收可达数千元，收入波动十分显著。受收益不稳定影响，古南街已有部分商户难以为继选择转让。由此可见，散户自主改造模式抗风险能力偏弱，如何平衡成本、定价与客流，是该模式亟待破解的现实难题。
图为向导徐桦带领团队参观古南街。李思霖 供图
工业遗存活化，村民参与受局限
陶二厂文创园区是宜兴本地工业遗存更新改造的标杆项目，将废弃老旧厂房转型升级为特色文化产业空间，为乡村周边工业资源活化提供参考样本。
该园区由政府全额出资投资建设，交由国有集团统一运营管理。项目完整保留厂房原有工业建筑基底，同时融入现代艺术设计理念，打造集会议会展、艺术交易、文创市集于一体的综合性文化园区。园区会定期组织开展手工市集活动，摊主可以通过线上小程序报名，经过官方审核之后即可入驻经营，整体招商运营流程公开透明。
园区向导华晶晶向实践队介绍，园区内部商铺面向全社会公开招租，并没有设置专门面向本地村民的入驻优待通道。这也就意味着本地村民很难直接参与园区内部商业经营，想要分享改造红利，大多只能依托园区周边衍生的配套业态实现间接就业增收。工业遗存改造有效拉高了整个片区的产业能级，但是普通村民直接深度参与产业发展的路径相对匮乏，资源改造带来的红利向本地普通群众传导不够充分。
园区内一名从业十余年的紫砂手艺人，向队员分享行业发展困境。当下紫砂行业整体市场环境承压，手艺人普遍面临销售渠道狭窄、个人品牌知名度不足等难题。前来游览的游客大多来自南京、上海等周边城市，不少游客认为手工紫砂产品定价偏高;但从手艺人角度，手工制作工时、原创设计、长年学艺都构成高额成本，产品实际下调价格的空间十分有限。园区改造带来持续增长的游客流量，却没有从根源上化解本土手艺人销售难的现实困境。
图为向导华晶晶为团队介绍紫砂壶文化。 李思霖供图
集体收储转租，规模化盘活资源
张渚镇省庄村立足村集体力量，探索出集体统筹推进闲置农房盘活的创新路径，实现闲置房屋规模化、规范化开发利用。
省庄村金家自然村共有农户 113 户，常住人口 340 余人。伴随着村内青年人口持续向城镇迁移定居，村内大量房屋空置，闲置农房占房屋总量四分之一左右。受窑湖小镇项目开发带动，当地文旅市场热度快速上升，周边安置小区仅仅一年时间就新增民宿十余家，闲置农房的市场价值进一步凸显。
当地创新落地 “村集体收储转租” 模式：由村集体出面统一向村民租赁闲置空房，再整体转租给专业文旅运营企业。这套模式一方面省去农户直接对接商业企业洽谈的繁琐流程，降低农户谈判风险;另一方面借助村集体公信力，为村民和运营企业搭建信任桥梁。整套工作流程分为企业对接、实地踏勘、村民协商、统一转租四大环节。同时团队调研也发现模式推进存在现实阻碍，部分村民即便房屋长期空置无人居住，依旧不愿意对外出租，成为项目落地推进过程中的一大难点。经过系统性改造提升，如今的金家自然村已经蜕变为兼具传统乡村风貌与现代文化气息的美丽山村，曾经沉睡的闲置农房，逐步转变为助推乡村发展的优质资产。
品牌化运营，构建多元增收链
龙隐江南民宿是闲置农房品牌化运营的代表性项目，依托农村宅基地 “三权分置” 政策落地实践，构建起一套较为成熟完整的农户增收链条。
该项目整体承租 6 户农户的闲置农房开展改造，首期租期十年，采用 “餐饮带动客房” 的运营模式，项目曾被人民日报旗下新媒体平台报道，具备较高行业参考价值。2025 年暑期，民宿入住率可以达到 90%‑95%，每年市场推广投入达到 30 万至 50 万元，运营能力远高于周边零散小型民宿。
在带动本地农户增收方面，项目形成两条清晰可行的路径。其一为就业帮扶，项目优先聘用本地村民承担保洁、后勤、餐饮服务等岗位，帮助村民实现家门口就近就业，获得稳定工资收入;其二是农产品代销，项目定向收购本地笋干、乌米、土鸡、百合等特色农副产品，一部分作为民宿餐厅食材投入使用，另一部分加工制作成文创礼盒对外销售，拓宽本地农产品销路，进一步提升农产品附加价值。项目负责人在访谈中提到，未来项目将转向轻资产品牌输出，不再进行大规模重资产投入。乡村房屋改造不等于简单硬件翻新，优质服务、人员配备、成熟的内部运营体系，才是获取市场长期认可的核心要素。
图为团队对龙隐江南负责人进行采访。李思霖 供图
微改造的核心在于人的发展
两天六站调研显示，宜兴闲置房屋"微改造"呈现多元路径：三洞桥村散户改造因定价失当导致经营效益不佳，陶二厂工业遗存改造能级较高但村民直接参与有限，古南街个体经营增收间接且不稳定，省庄村村集体收储转租实现了闲置农房的规模化盘活，龙隐江南品牌化运营则构建了就业与代销相结合的完整增收链条。微改造并非简单的空间修缮，其核心价值在于通过空间重组带动产业培育与收入增长。让闲置房屋从沉睡资源变为发展引擎，让农民从被动观望变为主动参与，方是"微改造"带来"真实惠"的关键所在。
图为团队开展实地调研的合影。李思霖 供图
通讯员：许力文
指导教师：谭文浩、张正勇
